【第3回】4月開講★インプレス宅建士総合ゼミ

宅建業法編の「ヤマ場」はいくつかあって、今回のですね「媒介と報酬」も、ヤマ場の一つです。

あっさり合格しよう

講師大澤茂雄
おーさわ

例年のことながら、惜敗組(1〜3点足りずにお布施人)がことごとく落とすのが報酬。

もちろん惜敗組以下の

・テキスト買ってとりあえず受験組(32点〜28点)
・キミの人生見直そう組(27点〜20点)
・狂乱の自爆組(19点以下)

の「肥やし系」も、おなじ、

今回、やってみればおわかりのとおり、ちゃんと取り組んでみればね、どうってことない話なんですけどね。

ま、いっか。
「肥やし系」が多くないと、我々も合格できないしね。
私たちは、あっさり合格しちゃいましょう。

講師大澤茂雄
おーさわ

ベンキョーしてこない人が、今年も「85%」いますよーに(笑)

「媒介契約」と「報酬」を重点的に

講師大澤茂雄
おーさわ

今回は、「媒介契約」と「報酬」を重点的に講義しました。
テキストP106から。
で、テキストP114からの「報酬」をからめて、重要ポイント爆撃セミナー!!

媒介報酬、すなわち「仲介手数料」なんだが。

両手取りの「闇」

本来は3%+6万円。
双方から受領するとしても6%+12万円。
しかしだ。

チェック!

いかにして、合法的に「9%や12%」の手数料を稼ぐか。

講師大澤茂雄
おーさわ

業界のみなさん、ごめんなさい。
ぜんぶ、バラしちゃった。
あっはっは。

専任系の物件隠し

媒介契約だと、報酬(仲介手数料)欲しさに、売り物件をつかまえた業者のみなさんは「専属専任」か「専任」にしたがるよね。
じぶんで客付けをしよう、ということでね

でもさ、専任系だと物件情報をレインズ(指定流通機構)に登録しなきゃいけないでしょ。
そうすると、物件情報が業界内でオープンになっちゃうから、別の客付け業者の餌食(メシの種)なりそうです。

かといって、「一般」だと、客の裏切りがないともいえないので心もとない。
がしかし、専任系だと、両手がむずかしい。

さて、どうするか。

などなど、みなさんが大喜びしてくれたので、やってて楽しかったです。
またしゃべるね。

チェック!

そうそう、もしお時間あれば、小学館の「正直不動産」も読んでみてね。
かなりおもしろい。

講師大澤茂雄
おーさわ

先日、原案の夏原武さん、脚本の水野光博さん、副編集長のT氏と、神保町の中華料理店で飲み会をやりました。
メッチャ楽しかった。
で、ここでも言えない話がね・・・・。
ぐふふ。
おすすめです。

この講座なんだけど、ほら、「企業研修」とか「学内セミナー」とかじゃないでしょ。

なので、気楽なんだよね。

というのもね、雇われ人(クライアントからカネをもらう立場)として講師をやるとなると、さすがにオレも気を使う(カネをもらう立場だからね)ので、とくに新入社員研修なんかだと、「ほんとはね」的な話は封印せざるを得ない。

なので、こういう宅建ダイナマイトとしての「手打ち興行」だと、とっても楽しい。
そしてさらに、この講座って申込者だけの「クローズ」だもんね。
youtubeライブとかだと「オープン」だから、しゃべりにくい。

講師大澤茂雄
おーさわ

これからもしゃべるね。

調子こいて販売代理の「闇」

販売代理店の「お客様」は、どっちでしょうか。

ワタクシもしゃべりましたが、販売代理の「闇」につきましては、

チェック!

〜現役・三井不動産グループ社員が書いた!〜
「ダメマンション」を買ってはいけない(ダイヤモンド社)

がおすすめ。
あとね、おもしろいのが販売トークの「闇」。
著者がぜんぶばらしてます(笑)

チェック!

南向きのマンションを売るときのセールストーク
東向きのマンションを売るときのセールストーク
西向きのマンションを売るときのセールストーク

サイコー!!!

調子こいて賃貸仲介の「闇」。

講師大澤茂雄
おーさわ

業界のみなさん、ごめんなさい。
悪乗りして「AD」。
ぜんぶ、バラしちゃった。
あっはっは。

専任の宅建士

あとは、どうってことない話なんだけど、たとえば「成年者である専任の宅地建物取引士の設置」とかね。

ほんとにいるのかなー、専任の宅建士。

講師大澤茂雄
おーさわ

ごめんなさい。
しゃべっちゃった!!!

未完成物件の広告・契約締結時期の制限。

建築確認を受ける前の、それもほんとに建つかどうかわからない、設計上の建物。
そんな物件(といえる代物がどうかわからんが)の客付け(賃貸仲介)とか、果たしてできるんだろーか。

チェック!

テーマ別問題集【問61】の解説ページ(P081)
右欄の「合格ナビゲート」を読んてみてね。

講師大澤茂雄
おーさわ

おちょくっています!!

ということで、今回は一段とワーキャー盛り上がりました。
結果的に、ごめん、15分くらい延長してしまいました。

でも、楽しかったらか、許してね〜。

さて次回までの課題

講師大澤茂雄
おーさわ

宅建業法の第4回。
基本テキスト:P124〜150
テーマ別問題集:問99〜137

宅建業者が売主で、買主が一般消費者(宅建業者以外)となる「売買契約」での取り決めをやっていきまーす。
よくわかっていない一般消費者に、百戦錬磨の極悪な宅建業者がいわくつきの物件を売りつける。
不利な特約を押し付ける。

講師大澤茂雄
おーさわ

まぁかんたんにいうと「カモにする」というわけですね。

これを防止しようという話だ。

で、出題の中心は

チェック!

・クーリング・オフ
・手付金等の保全

これは、この項目で丸々1問の出題。

あとの

チェック!

・他人物売買の禁止
・手付金(20%ルール)
・損害賠償の予定(20%ルール)
・瑕疵担保責任の特約制限

は、ミックスのお好み焼き(複合問題)。

チェック!

・割賦販売の特約
・割賦販売での所有権留保禁止

こちらの出題はほぼないでしょう。

ということで、次回の内容も、やっておけば、手堅く3点(全勝)できます。
やったね。

講師大澤茂雄
おーさわ

あ、そうそう。
おもしろい話がある。
去年か一昨年だったかかな。

女子:せんせー、ちょっと不安です。
オレ:なにが?

女子:宅建ってベンキョーしておけば点数とれちゃいますよね
オレ:そうだよ。

女子:みんなベンキョーしてきたらどうなります?
オレ:みんな点数とれちゃうんじゃないの。

女子:じゃあどうすればいいんですかっ!!!!
オレ:なにが?

女子:みんなベンキョーしてきたらたいへんです。
オレ:だいじょうぶだよ。

女子:なにがですか?
オレ:ベンキョーして受験する人なんて、ろくにいないよ。

女子:ほんとですか。
オレ:「ベンキョーしてない人」しかいないよ。

女子:そんな人、どこにいるんですか。
オレ:世の中だよっ!!!

講師大澤茂雄
おーさわ

以上、宅建ダイナマイト★爆笑「禅問答の時間」でございました。
実話です。

日程を見たら、次回は、きたるべき「地獄の10連休GW」の前、平成最後の4月ライブですね。

で、お聞きするところによりますと。

やれ、新緑の長野だ、グアムだ、フィリピンのビーチリゾートなどなど、宅建ダイナマイターズのみなさんはお出かけになるようですが。

ここでお願いがあります。

講師大澤茂雄
おーさわ

現地に脳ミソを置いてこないでね。

あとそれから、ビーチ系にいらっしゃる方に、とくにお願いいたしますが。

講師大澤茂雄
おーさわ

脳ミソを蟹ミソにしてこないよーに。

そんなこんなで、また来週、ワーキャーよろしくでーす!!

大澤茂雄

投稿者: 大澤茂雄

正直に申します。私は「宅建受験講座」が大好きです。もうちょっと具体的にいいますと、「宅建受験講座」で取り扱う「法律」が好きです。民法をはじめ借地借家法、区分所有法、不動産登記法。そして宅建業法から、都市計画法や建築基準法などなど。おおげさにいえば「愛している」という感じでしょうか。

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