【第4回】4月開講★インプレス宅建士総合ゼミ

またもや中途参加者あらわる!!
まだまだ間に合う「4月開講★インプレス宅建士総合ゼミ」

「これから参戦しまーす」と新しいメンバーが増えましたっ!!
もうもう大歓迎!!!

みんなでいっしょに合格しちゃおうぜ〜!!!
この秋、みんなででっかい成果を作ろうぜ〜!!!

一般消費者がカモになる日

これが悪質業者の手口だっ!!
撲滅!! それいけボクらの宅建業法〜♪

コツさえわかれば「得点源」となる項目を、今回は取り上げてみまぁ〜す!!

チェック!

「宅建業者が売主で一般消費者が買主となる売買契約」のときだけ適用される規定群。

そうです。
売主が宅建業者で買主が一般消費者(カモ)という、いちばん「ヤバい売買」の場合だけ適用されるスペシャルルール。
取引に不慣れで無知なカモ(一般消費者)血みどろになって食い殺されないようにするため、民法上ではオッケー(有効)となる取引(特約)であっても、「宅建業法上はダメ(無効)」にしている。

講師大澤茂雄
おーさわ

ぜんぶで8種類あるから「8種制限」とか「8種規制」といわれてます。

出題パターン

出題の中心は
・クーリング・オフ
・手付金等の保全

これは、この項目で丸々1問の出題。

あとの

・他人物売買の禁止
・手付金(20%ルール)
・損害賠償の予定(20%ルール)
・瑕疵担保責任の特約制限

は、ミックスのお好み焼き(複合問題)

他人物売買の禁止

民法では、自己所有でない不動産だとしても、自分が売主という立場で売却してよい。
そんな売買契約だから、売主に買主に引き渡せなくなるというトラブルが多発しそう〜!!!

講師大澤茂雄
おーさわ

物上げ(仕入れ)して、ガバっと利益を載せて転売。
登記を飛ばす(中間省略)などなど、またまたしゃべっちゃいました。
業界のみなさん、ごめんなさいっ!!!

クーリング・オフ

「クーリング・オフ」は例年1問の出題でーす。
コツさえわかれば楽勝〜!!

その昔の、原野商法。
そしていま流行中の原野商法二次被害。
クーリング・オフを講義するときは、やっぱり原野商法をネタにしちゃいます。

講師大澤茂雄
おーさわ

だって盛り上がるんだもぉ〜ん

損害賠償額の予定等の制限

講師大澤茂雄
おーさわ

選択肢の1つとして出題されることが多い。
むずかしくないから、ふつうにやっておけば楽勝!!

手付の額の制限

講師大澤茂雄
おーさわ

これもミックスのお好み焼き(複合問題)での選択肢の1つとしての出題。

瑕疵担保責任についての特約の制限

「売主は引渡し後2年間は瑕疵担保責任を負う」という特約はオッケー。
これよりも買主に不利となる特約をすると、その特約は無効。

講師大澤茂雄
おーさわ

無効となったら、民法での瑕疵担保責任(発見後1年)という過酷なものになりまーす。

手付金等の保全

保全措置としての「銀行」との契約。
裏話を聞いちゃいました。
おもしろかったですね〜!!

そりゃ手付金等の保全措置なんて、事実上ね、講じられないと。
なるほどね。

手付金として「20%」はいけるんだけど、でも、事実上、未完成物件だったら5%、完成済み(既存物件など)だったら10%としているわけだ。

あと、手付金等という名称を使っているので、前に勉強した「手付20%ルール」と混同してイヤ」という受験生もいる。

講師大澤茂雄
おーさわ

かわいそうにね。

割賦販売

「解除等の制限」と「所有権留保等の禁止」、いちおうやっておきました。
住宅ローン全盛の現在、割賦販売なんてね、あんまりメジャーじゃないので、さほど出題されておらず。

講師大澤茂雄
おーさわ

住宅ローンがおりない人に売るとか、金融機関が評価しない「再建築不可物件」や「市街化調整区域の土地」を買うときくらいですかね。

さて次回。

チェック!

宅建業法の第4回。
基本テキスト:P152〜174
テーマ別問題集:問138〜178

次回はいよいよ、重要事項の説明等(35条書面)と契約書面の交付(37条書面)を取り上げまーす。

例年、惜敗組(合格点に「1点〜3点」足りない層)ができてない項目。
なんでだろうなー。

チェック!

35条書面は宅地建物取引士が交付して説明。
37条書面については説明義務なし。
でも両書面とも、宅地建物取引士の記名押印が必要。

これがわかんないみたいなんです。

まぁどんなもんか、事前学習しておいてくださいね。

「なんだこんなもんか」ということがわかると思います。

そうそう、次回は宅地建物GW明けの5月13日の月曜日。
2周間後になりまぁーす。

GWお出かけのみなさん、行楽地に脳ミソを置いてこないでね〜!!

ではまた次回!

大澤茂雄

投稿者: 大澤茂雄

正直に申します。私は「宅建受験講座」が大好きです。もうちょっと具体的にいいますと、「宅建受験講座」で取り扱う「法律」が好きです。民法をはじめ借地借家法、区分所有法、不動産登記法。そして宅建業法から、都市計画法や建築基準法などなど。おおげさにいえば「愛している」という感じでしょうか。

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