【第７回】インプレス宅建士総合ゼミ「法令上の制限−1・2」

月曜の夜はインプレスの宅建士セミナー!!

「５月なのに真夏!!」みたいな騒ぎのなか、さて、今回から法令上の制限編だぁ〜!!

なので、もうもう、ついつい。
ガンガンしゃべりまくり〜!!!

むかしから、しゃべりまくっておりました。
まずは、法令上の制限編について。

さぁ、そしたら「都市計画法」だぁ〜!!!

まず、都市計画区域ありき。

さて、テーブル（国土）の上にお皿（都市計画区域）を用意しましょう。
ではお皿（都市計画区域）に今日の料理（都市計画）を盛り付けていきまぁ〜す!!

基本テキストP217
都市計画区域は、国土の25％くらいにしか指定されていないみたいだよー。

基本テキストP218
準都市計画区域というのもあるよー。

南紀白浜のビーチ、きれいだったよぉ〜

みなさんも、まずは好きな街の「都市計画図」を入手してみてね

基本テキストP221〜222
【市街化区域と市街化調整区域】

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域
原則として建築物の建築や宅地の造成はできませ〜ん。

市街化区域・市街化調整区域制度ができたのは昭和43年。
当時は高度経済成長期で、人口がどんどん大都市圏に流入し、たちまち市街地はいっぱいに。

となると、あれよあれよという間に、道路や下水道が未整備な町はずれにあっという間に家が建ち並び、気がついたら劣悪な市街地が形成されていく。

こういうふうに市街地が膨張していく現象をスプロールといって、これを防ぎたい。そこで市街化調整区域制度が生み出されたそうです。「そこにはまだ家を建てるな」と。

市街化調整区域をネタにしたコンテンツ。

ちなみに、非線引都市計画区域の都市計画図!!

では、用途地域。
全13種類なんですけど、さきほどもお願いしましたけど、取り急ぎ、お好きな街の都市計画図をご入手くださいっ!!
まずは都市計画図を眺めてみましょう。

では次に、用途地域のほか、各種の地域地区。

基本テキストP228
【特別用途地区】

調布市の特別用途地区「深大寺通り沿道観光関連産業保護育成地区」をネタにしてワーキャーやっているのがこれ。

基本テキストP231
【高度利用地区】

テキストにも書いているけど、高度利用地区で再開発した「代官山アドレス」でワーキャーやっているのがこれ。

基本テキストP.232
【特定街区】

基本テキストP.238
【伝統的建造物群保存地区】

基本テキストP.242
【地区計画】

いままで登場してきた○○地域や○○地区とは別に、地区計画という制度があります。ある一定の特色をもった地区を対象に、その地区ならではの独自の都市計画を立てることができるものです。
都道府県がおおざっぱに定めた都市計画を、地区単位（市町村）できめ細かくデザインしていく、そんなイメージです。

基本テキストP246
【地区計画の具体例：大田区・田園調布】

田園調布が誕生してから100年だとか。
世代交代もあるのだろうか、空き地が目立つ。

ちなみに、田園調布の地区計画では、建築物の敷地面積の最低限度は「165㎡」となっている。
つまり、165㎡に満たない敷地には建物を建築することができない。

2019年の地価公示を調べてみると、この界隈は１㎡あたり108万円
【大田-4】東京都大田区田園調布３−２３−１５

単純に計算してみると、165㎡×108万円＝１億7,820万円
土地だけで、最低でも１億7,820万円かぁ〜。

たとえば250㎡あったとする。
最低165㎡という縛りがあるから分筆できないので、そのまま売るとなると、２億7,000万円。
これに建物の建築費。
いったいいくらかかるんだろー。

・・・・恵比寿あたりにいっちゃうかな。

あと、立川市の地区計画。
立川基地跡地関連地区地区計画

商業地域に「IKEA立川」があるそうです!!

立川基地跡地関連地区地区計画の詳細はこちら。
地区整備計画。

というような話をしつつ、時間切れ。

続きは次回!!

都市計画施設関連
基本テキストP.248〜256

都市計画が決まるまで
基本テキストP.257〜260

開発行為（開発許可）
基本テキストP262〜282

やってみましょう。

ではまた来週!!!