051:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.271〜277

市街化調整区域だったらさ、結局ね、「立地的基準」のどれかに該当していなければ開発許可は出さないっていうことだからね。

開発許可なんて、出ないじゃん(笑)

なので、市街化調整区域の物件を広告するときは「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示しなければならぬ。

基本テキストの706ページをあとで見ておいてね。

ちなみに「16ポイント」というサイズは、1辺の長さが約5.6ミリメートルだそーです。

みなさんにお見せできなくてザンネンだが、そんな「市街化調整区域の販売チラシ」、ワタクシは束で持っております。
キャッチコピーがけっこう笑える。

いっしょに笑いたい。

で、広告には業者名が載っているから、どんな業者がこんなことをしているのか、気が向いたら(というか、そんな物好きな人がいれば、だか)、その業者が免許を受けている都道府県の都庁・県庁で、不動産業課とか、そんなような部署名になっていると思うけど、そこでその業者の「宅地建物取引業者名簿」を閲覧してきてね。

基本テキスト43ページを見直しておいてよ。
もうすっかり忘れてると思いますが(笑)

そうそう。

そういえば僕らもね、こないだウチの講師MIKI嬢(これから、みきち先生と呼称します。よろしくね)と都庁にいって、例のアレで業務停止処分となった、業界大手の「宅地建物取引業者名簿」を観てきました。

笑った。
すっげーよ、専任の宅地建物取引士の離職率。

やめれば採用、やめれば採用。
その勢いがすげーのなんの。

そのたんびに変更の届出だから、総務はたいへんだなーと、みきち先生と笑った。

若い衆よ、そんな会社に就職するんじゃないぞ〜!!

あ、でも試しに就職するのもいいかも。

人生、経験だぁ〜笑

050:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.267〜271

市街化区域での農業ヒッカケ!!

2020ベストセレクト・テーマ別問題集555の、以下。
これができればオッケー!!

【問12】の「選択肢2」
【問15】の「記述イ」
【問17】の「記述ウ」
【問23】の「記述ウ」
【問24】の「選択肢1」

やってみてねー。
ぜんぶいっしょでしょ〜\(^o^)/

しかしまぁー、試験を出す側も、飽きもせずにおんなじ趣旨での繰り返し出題。

そのお仕事、新鮮味がなくてつまんなくないっすか(←余計なお世話っすね)

なので、「これが出題されたのにできなかった」という出来事があったりすると「なぜだぁ〜」と他人を信じることができなくなったりする「おーさわせんせー」でありました。

読者のみなさん。
ポッドキャスト宅建をご活用くださるみなさん。

たとえばなんだけど、いまひらめいたんだけど、

きょう、書いたみたいなこれ。

【問12】の「選択肢2」
【問15】の「記述イ」
【問17】の「記述ウ」
【問23】の「記述ウ」
【問24】の「選択肢1」

名付けて、「ここだけやってね★テーマ別問題集の選択肢出題対応表」

みたいなのがあったらほしいですか?

どお???

049:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.261〜266

「開発行為」を行うには「開発許可」がいる。

これが毎年出題されるんですね。
出るんだからさ、やんなさいよ(笑)

でさ、第一種特定工作物のさ、「プラント」。

せっかくですので(←なにが・笑)、もはや若い衆にウケなくなった、往年の授業中でのギャクをご紹介しておきます。

「プラントといったらほら、あれですね、ギタリスト。」

・・・・それって、クラプトンでーす!!

これ、もうウケません。

あと、ついでですから、これも。

土地区画整理法での「換地・仮換地」のところでの、「カンチ、セックスしよ」もぜんぜんウケなくなった。

でね、当時、これらがウケていたとき(50代の同世代のみなさんが、つまり我々が、まだ30代だったころ)は、「クラプトン」ギャグに続けて、

「あ、ちがいますね、プラントっていったら、ほら、海にいるやつです。」

・・・・それはプランクトンでーす!!

もお見舞いしていた。
ぐはは。

あ、そうだ。そうそう。

「クラッシャープラント」のところで、「クラッシャーといっても、クラッシャー・バンバン・ビガロではないですねー」

とも言ってましたわ。

彼は我々より4〜5歳ほど年上でしたかね。

ほら、平成2年でしたっけ、東京ドームでの「ビガロ対北尾」を思い出します。
もちろん観に行きましたよ。

’90スーパー・ファイトIN闘強導夢
1990年2月10日・東京ドームの第10試合

現役バリバリのころの、クラッシャー・バンバン・ビガロ。

好きでした。

ちなみに北尾選手とは同い年でした。

おふたりのご冥福を、引き続きお祈り申し上げます。

048:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.254〜256

047:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.248〜253

046:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.244〜247

【鎌ヶ谷 地区計画の手引】でネット検索してみてください。
PDFが出てきます。
ちょっとそれを見てみてください。

なんでもそうなんでしょうけど、やっぱり実物(実際のもの)を見てもらうのがいちばんかなと。

045:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.241〜243

冒頭で話しております、群馬県の地図。
正式名称はこれです。

群馬県都市計画区域図。

都市計画図ではなくて、都市計画区域図です。

ポッドキャストとしての記事の特性上、タグ(リンク)を使えないため、テキストデータでのベタ打ちで恐縮ですが、〈群馬県都市計画区域図〉で検索してみてください。
PDFが出てきますので、ちょっと見てみてね。

ワタクシはこの地図を購入したワケです。
2,000円くらいだったかな。
そうです、えーえー、そうですとも。
マニアックです。

で、それから、地区計画の話での鎌ケ谷市。
千葉県です。
で、こちらの地図の正式名称はこれです。

鎌ヶ谷都市計画図。

こっちは【都市計画図】ね。区域は入りません。
こちらも検索するとPDFが出てきますので、こっちもぜひ。
この地図の右下に凡例があって、その凡例の下のほうに地区計画というのがあるでしょ。

これをネタにしてワーキャー言っているわけです。

044:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.232〜240

日本全国

都市計画区域(まずは都市計画区域)

都市計画(プラン)

まずこれね。

都市計画(プラン)の、まずは手始めに「都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する」というのがある。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける。

で、その市街化区域のなかに用途地域を定める。

・・・みたいな話なんだけど、講義中、ほんとにしつこく「都市計画図を入手してね」と言っております。

まずは自分の住んでいる街の都市計画図を見てみましょう。

そうすると、一発でいろんなことがわかりますからね。

たとえば。

自分の住んでいる街に、高度利用地区は指定されていますか?

特別用途地区はどうでしょう。
もし特別用途地区が指定されているとしたら、どんな内容の特別用途地区でしょうか。
都市計画図には細かく載っていないので、ネット検索してみてね。

あとはそうだな、高層住居誘導地区と特例容積率適用地区。

この2つは、みなさんの住んでいる街にはないです。

というのも

高層住居誘導地区が指定されているのは2ヶ所。
東京の港区の芝浦(芝浦アイランド)と、江東区の東雲(東雲キャナルコート)だけ。
高層住居を建てるために高さ制限などが緩和されています。

現在だと「ほんとに?」と思いますが、確か平成9年くらいだったかな、都内からどんどん郊外に人口が流出しておりまして、なので「この状況だとけっこうやばくね?」みたいなことになりまして、都内に人を呼び戻そうと、

そのためには高層住居を建てようと。
なんとかして人口流出を食い止めようと。

というようなことが背景にあっての、平成9年スタートの「高層住居誘導地区」です。

で、「特例容積率適用地区」は、東京・丸の内の1ヶ所だけ。

JRが自分の敷地で使わない容積率(丸の内の東京駅舎の上空)を、三菱地所に売却。
三菱地所は、自分の敷地に買った容積率を積み増して、新丸の内ビルディングを建築したのでありました。

ちなみにですね、2020年(令和2年)1月14日(火)の読売新聞。10面の「時代の証言者」光の世界を開く 石井幹子さんのインタビュー記事で、「今度は、東京駅の赤レンガ駅舎をライトアップしてほしいという依頼がありました。当時の国鉄からです」というくだりがあります。

記事中に「赤レンガ駅舎」の説明がありまして、少し長くなりますが、以下、引用させいただきます。

「赤レンガ駅舎は東京駅丸の口に立つ。明治、大正に日本建築界をリードした辰野金吾の設計で大正時代はじめに出来た。第2次世界大戦の空襲で被災した。戦後の修復は突貫工事で、3階建てを2階建てにするなど大幅な変更も加えられた」

そして、そんな赤レンガ駅舎は復元されることに。

「復元工事は2007年〜12年に行われた。巨額の工事費は、駅舎を低層に抑えたことで余った「高層化の権利」を有償で近隣ビルに移転して賄った」

おー!!!
すっげーわかりやすいっ!!!
そうなのそうなの、そういうことなのよ、特例容積率適用地区は!!!

・・・と、ひとり感動したのでありました。

がしかし。

かようなこととしだいで、あまり一般的(全国的な話)ではないので、上記2つは試験に出ないでしょう。

・・・の割には、けっこうしゃべっています。なぜなら、この手の話(都市計画・街づくり)が好きだがらです。

043:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.226〜231

商業系の用途地域で、近隣商業地域っていのがありますよね。

近隣。
きんりん、ですね。
これが言えると、後が続きます。

で、工業系は準工業・工業・工業専用だから、続けて言うと

じゅんこうこうぎょうこうぎょうせんよう。

商業系で「きんりん」、工業系だと「じゅんこう」

このふたつが言えると、すっと続きます。

では、住居系からあわせていきましょう。
いくよー

リピートアフターミー〜

おーさわ:ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

えぶりばでぃ:ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

おーさわ:きんりんしょうぎょうしょうぎょうちいき

えぶりばでぃ:きんりんしょうぎょうしょうぎょうちいき

おーさわ:じゅんこうこうぎょうこうぎょうせんよぉ〜

えぶりばでぃ:じゅんこうこうぎょうこうぎょうせんよぉ〜

・・・ということを、飽くことなく、講師生活32年目の本日もやっております。

042:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.224〜225

おまたせしましたぁ〜。
用途地域の登場です。

市街化区域には用途地域を指定します。
で、用途地域に重ねて、特別用途地区などを指定します。

ではみなさん、リピートアフターミー

そぉーれ〜

区域の中に地域を入れる、地域の上に、地区を置く

はいっ!!!

さて用途地域ですが、全部で13種類。
具体的は住居系8種に商業系3種、工業系2種。

みなさん、どうぞみなさんのお住まいの地域の都市計画図をご入手くださいね〜。
みなさんの街、どのような用途地域が指定されていますかぁ〜。

ではまず、住居系の用途地域。

第一種・第二種というのがありますね。

イッシュニシュイッシュニシュイッシュニシュジュンデン。

第一種・第二種は3クールです。
そのあとは、じゅん、でん。

わんつーわんつーわんつーじゅんでん。

せーの。

わんつーわんつーわんつーじゅんでん。

ね。

で、わんつーのとこ、中身でみると低層低層・中高層中高層・住居住居・準・田。

だから、いくよー。
リピートアフターミー

ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

ではもういっちょ
そーれ

ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

・・・・ということで、書くのがたいへんなので、音声講義を聞いてね〜\(^o^)/