057:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−4
基本テキストP.306〜314

今回は容積率です。
建蔽率とあわせて考えてもらえるといいです。

建蔽率と容積率を組み合わせて、いろいろイメージしてみてね。

あと、ほんとにくどくてしつこくて、申し訳ないけど、自分の住んでいる街の都市計画図を入手して(役所で売っています)、まずは自分が住んでいる土地(敷地)の建蔽率と容積率を確認してみてね。

さぁ都市計画図を片手に、街に出よう。
街を歩けば受験勉強〜!!

行ってみよう。

・・・行けばわかるさ。

by アントニオ猪木

■追伸:同世代のみなさんへ

そのむかし。

某大手専門学校(嫌で嫌でしょうがなかった)を離脱して、さわやかな気分で宅建ダイナマイト受験倶楽部(当初はそういう名称で、受験を楽しむ倶楽部という位置づけだった)を立ち上げて間もないころ。

どういうルートでそういう受注がきたのか、これがまたぜんぜん覚えていないんだけど、超大手の某不動産会社から「宅建の内定者研修を」みたいな話が舞い込んできた。

やった大手だ。
きっとカネがあるにちがいない。

さらに。

「宅建ダイナマイト」への直の受注だったので、ピンハネされない。

これがうれしくてね。

当時の(いまもかな。よく知らないけど。)資格学校が、企業からこの手の研修を受注した場合、いわゆる子飼いの講師(1コマいくらでの講師。フリーの講師。下請け講師など)に仕事を振るわけなんだけど、そのピンハネ率が、すごかった。

9割くらいだったかな。

けっこうあったのが、1時間3万円くらいで受注して、担当講師へのギャラは1時間2,000円〜3,000円くらいというパターン。

なぜこんなことを知っているかというと、某大手専門学校での勤務していたころの末期、この手の法人営業もしていたので、ひでーなぁ〜と思いつつ、ワタクシも思いっきりピンハネに加担していた(ような記憶もある)。

まぁそんなこんなで、某大手専門学校と同額の見積もりでも、こちらの実入りは桁違いだぁ〜というふうに、若き日の「おーさわせんせー」は喜んでいたのでありました。

喜びの舞。
踊りながら見積書を作った。

で、その内定者研修の演目オーダーは「都市計画法と建築基準法」だった。

とりあえず打ち合わせを、ということで先方に出向き、見積書を出し、ではこちらでと握手。

その際、先方のご担当者は、以下を要望として付け加えてきた。

・内定者研修の大トリ(最後の出し物)としてお願いしたい。
・ついては、なるべく、にぎやかに楽しくやってほしい。
・若い子たちばかりなので、エッチネタを満載してほしい。
・内容よりも盛り上がり重視。

なるほどね。
なので、オレに受注が来たわけだ。

ぐはは。
まかしておいてくださいっ!!!!!!!

かくして。

今回のポッドキャストでも言ってますけど、建蔽率と容積率は「乳寄せブラだ〜」を皮切りにはしゃぎまくり、建築基準法での「ホテル」と風営法での「ラブホテル」の定義のちがいをムダにくわしく説明し、それから「料理店」の説明を、飛田新地での体験談を踏まえて臨場感たっぷりに「公演」したのでありました。

さらにこんなことも。

これか自分の夢だ、と称して、「風俗の帝王★ナイトタイムワールドビル」を準工業地域に建設する、と。

ちなみに「ナイトタイムワールド」というインスピレーションは、KISSの「King Of The Night Time World」から。

YouTubeにもいろいろなバージョンがありますが、 [ Largo 12/20/77 ]バージョンがいいかな。
動画の音が割れ気味だけど、1977年ごろのKISSが、やっぱり好きです。

ちなみにKISSの名盤「ALIVE2」のオープニングのDetroit Rock Cityから2曲目のKing Of The Night Time Worldの流れが、いまだに好き。
たまに聴く。

で、「風俗の帝王★ナイトタイムワールドビル」とはどんなものかというと。

地下1階はDISCO(若い衆はクラブとか言ってますが)
1階はレストラン・バー
2階はキャバクラ(セクキャバ、オッパブの類)
3階から6階はラブホテル

あと、どっかにアダルトショップを入れておこう、みたいなことも言っていたような気がする。

イメージは、ナニワ金融道(青木雄二著/講談社)の肉欲企画。
第5巻だったかな。
肉欲棒太郎だ。

そんなこんなで、若き日の「おーさわせんせー」は汗だくで、全力を出し切ったのでありました。

爽快感。
やりきった感あり。

それから10日くらいしてからだったかな。
先方の担当者経由で、受講生からのアンケート評価(5段階)がきた。

もう、これが爆笑。
M字型です。

男の子は、ほぼ全員が最高の「5点」
女の子は、ほぼ全員が最低の「1点」

男の子が多かったので、評点(平均点)は「4点」寄りで、今回のシリーズを担当した研修講師のなかではトップクラス(だったような気がする)。

最低の「1」を量産してのトップ取り。

ざまーみやがれ。
ぐはは〜

・・・と大笑いした記憶がある。

056:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−4
基本テキストP.303〜306

建蔽率。
字が難しい。

けんぺいりつ、と読みます。

隠蔽工作の「蔽」と同じ字。
なので、その敷地をどれくらい建物で蔽ってしまってよいかという数値です。

たとえば、建蔽率が50%と指定されていたら、敷地の半分(50%)だけ建物を建ててよいと。

そんなふうになります。

建蔽率のほかに、容積率というのもあって、その両方の数値で建てられる建物のサイズが決まります。

この講義の次は「容積率」で、そのときしゃべってますけど、「寄せて上げる」というニュアンスがつかめると、なおよし。

ちなみに。

【宅建 乳寄せブラ】で検索してみて〜!!

アメブロでやっていたころのblogなんだけど、いまだに「1位」「2位」を独占しております。

さすがだ自分。
他の追随を許さないっ!!

055:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−4
基本テキストP.294〜303

用途地域における建築物の用途制限。

覚えんのやだー、というアナタ。
まぁそうだろうね。

そんじゃ過去の出題例をいくつかあげておくから、これだけでもわかるようにしておけばどうでしょ。

ーーーーー

【住宅系】

■過去問:22-19-1
■テーマ別:問40-1

住宅は工業地域OK。「工業専用地域」だけNG

■過去問:R1-18-1
■テーマ別:未収録

第一種低層住居専用地域で、店舗兼用住宅

ーーーーー

【飲食店系】

■過去問:28-19-1
■テーマ別:問27-1

150㎡以内の飲食店→「第一種低層住居」NG

ーーーーー

【大学系】

■過去問:22-19-4
■テーマ別:問40-4

高等専門学校(大学とおなじ扱い)は「第一種低層住居」はNG

■過去問:30-19-2
■テーマ別:問47-2

大学は「第二種低層住居」はNG、「第一種中高層住居」はOK

ーーーーー

【ホテル・旅館系】

■過去問:29-19-2
■テーマ別:問46-2

ホテルと旅館→「中高層住居専用地域」はNG

ーーーーー

【映画館系】

■過去問:22-19-3
■テーマ別:問40-3

映画館→「近隣商業地域」OK(床面積の制限なし)

ーーーーー

【倉庫系】

■過去問:23-19-1
■テーマ別:問38-1

倉庫→第二種住居地域ではNG(準住居から)

ーーーーー

【工場系】

■過去問:25-18-4
■テーマ別:問34-4

自動車修理工場(150㎡以内)→準住居地域OK

■過去問:22-19-2
■テーマ別:問40-2

原動機150㎡以内→準住居地域OK

ーーーーー

追伸:同世代のみなさん。

過去試験での出題はないですけど「自動車教習所」。

基本テキスト302ページのゴロで「教習(郷愁)は住居から」で、稲垣潤一さんの往年の名曲「246:3AM」に触れています。

「郷愁は住居から」というインスピレーションは、あの「歌詞」です。
引用させていただきますと・・・

あれはたしか19だったよね
西日強いアパート

この「西日強いアパート」というイメージに郷愁を感じたと。

なので「郷愁は住居から」。

このことを基本テキストでは触れてないため(たぶん書き忘れたんだと思うんですけど)、説明不足感があるかなと思いましたので。

ということなんです。
このゴロ。

・・・・という説明を付け加えておきます。

ちなみに、基本テキストでも触れておりますが、「246:3AM」は1982年(昭和57年 )の曲です。

たまにはYouTubeでお聴きになってみては。
なつかしいです。

でね、お聴きになったとおり、まさにシティーポップというようなメロディーラインなのに、「西日強いアパート」という歌詞。

このアンバランス感。
なんでだろうと、ちょっと考察してみたんですがね。

昭和57年。
1982年。

1964年(昭和39年)生まれのワタクシ、まさに18か19のころ。

・・・・あれはたしか19だったよね(笑)

同世代のみなさん。
そうなんですよ。
当時はまだワンルームマンションなんてなかったですよね。

あったのかもしれないけど、一般的ではなかった時代。
とにかく、そんなコジャレたもんはなかった。

だから「アパート」という歌詞だったのかなと。

思い起こしてみれば、当時、上京してきた友だち連中は、そんなコジャレたマンションとかじゃなくて、家賃激安のとても汚い「賄い付きの下宿」で暮らしてた。

そんな友人宅(男子宅)でのできごと。

彼は窓を閉めることもなく、雨がふればそのまま吹き込み、天気がよくなれば窓からの陽射しのまま。

そんな暮らしをしていた汚い4畳半。

畳に、ついに草が生えました。

そんな彼が、汚い4畳半で、僕に紅茶をごちそうしてくれました。
実家のお母さんが送ってくれたティーパック。

すっぱくて昆布茶の味になってました。

そうこうしているうちに、大学2年か3年くらいになったころ、ワンルームが世の中に出始めたのかな。

はじめてワンルームマンション(と称する部屋)に行ったのが、たしか21くらいだった。

あれはたしか21だったよね
はじめてのワンルーム

そしてお泊りでしたわ。
短大生の彼女のワンルーム。
はじめてのお泊り。

「246:3AM」の歌詞を、ここでもう少し引用させていただきますと

愛に気づく暇もないほど
せっかちに求めあい

求めあったなぁ〜(遠い目)

そうか。
そんな彼女も、もう55歳かぁ〜。

054:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−4
基本テキストP.288〜293

君の行く道は・・・・・

今回のテーマは「道」です。

どんな道が、建築基準法上の道路になるのでしょうか。

思い起こせば、30年くらい前。
当時の「おーさわ先生(26歳くらい)」の様子をみなさんに見せてあげたい。

すっごくかっこいいです。
そして、さわやか。
若いっていいなぁ〜。

もう一度、言っておく。

オレはとっても素敵だった。

で、そんなオレは、この「道」を講義するとき、いつもこんな話からはじめたのでありました。

えーとですね、世の中には、ま、いろんな道がありましてね。
みなさんが知っているところでは、国道とか県道とか。
あとは私道、なんていうのもあるでしょう。

そんな道ですが、そういえば、こんな詩もありましたね。

高校生か中学生のころでしたか。

僕の前に道はない。
僕の後ろには道ができる。

・・・・でしたっけ?

たしかこれ、道程という詩でしたっけ。

どうてい。

当時、そうでした。

・・・・平成のはじめのころの講義では、ここで、ドッと受けた。

若さっていいなぁ〜。
おなじ人なのに、いまやると、単にキモいオヤジギャグ。
ぐはは。

【追伸】
同世代のみなさん。

当時、コカコーラのさわやかなCMありましたでしょ。
このままでいいのさぁ〜、というアレ。
YouTubeでいま見ると、もう、サイコーですよね。

あの時代。

いまもあのままなんですがね、気持ち的にはね、私たち(笑)。

053:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−4
基本テキストP.283〜287

建築基準法をですね、今回からやってみます。
建築基準法は2問の出題です。

そして、この2問。

The・建築基準法の壁〜\(^o^)/

壁に跳ね返されて2連敗だと、法令上の制限編(全8問)が5勝3敗か4勝4敗になってしまうかもぉ〜。
となると「勝ち点35以上」に、届かなくなるかもぉ〜。
そんなわけで、ちょっと厳しい展開になりそう。

下手をすると、法令上の制限編が3勝5敗で負け越しとか。

でね、法令上の制限編が負け越しになると、合格率はほぼゼロ。
あんまりいないだよね。

ま、なかにはいますが。
合格しちゃう人。

ヤマカンが当たって権利関係が13点で税金が2連勝、なんていう輩もね。
いることはいるけど、たかが宅建で【人生の運をすべて使い尽くす】というのも、どうかなーと(笑)。

そんなこんなですが、でも、恐れるなかれ。
聴けばわかるさ、ポッドキャスト。

さぁ今回も、はりきっていってみよー!!

052:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.277〜282

個人的にはですね「市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域」のところが好きです。

なので今回も「りぴーとあふたーみー」を、くどくしつこくやってますので、どうぞお楽しみください。
そしてですね、どうしてもここを講義するとき、サバゲーの話をしたくなりまして、ごめん、なので今回も2分くらいオーバーしてしまいました。

ね、ね。
宅建ダイナマイターズのみんさん、こんどさ、やろうよサバゲー。

大人のかくれんぼ。

1日遊ぶと、ほんとにくったくた。

ギンギンに冷えたビールがうまいっす。

楽しみにしてるね。
ご検討のほど、どうぞヨロシクです。

ちなみににね、打たれるとけっこう痛いエアガン。
BB弾のアレ。

アレさ、有害玩具になっちゃってるんだよね。
千葉県の条例。
いつも行くサバゲーフィールドが千葉県なので、とりあえず千葉県条例。
ほかの都道府県でも、たぶんおなじかな。

「18歳未満の青少年に対して、有害玩具等を販売又は貸し付けをすることは禁止」だそうで罰則あり。

まぁそりゃそうだよね。
あぶねーもんな。

なのでこないだ、小学生5年生の息子がいるママ(我々の娘世代ですね)から「ね、ね、せんせー、ウチの息子がさ、やりたいんだって。だからさ、いっしょにサバゲー、こんど連れってあげてよ」って言われたんだけど、これこれしかじかでね、とママに。

そーなんだ。

とママはちょっとザンネンそう。

ちなみにママはいいオンナです。
往年の、香山美子さんのようであります。
ちなみに往年の香山美子さん、めっちゃめちゃいいオンナで、往年の香山美子さんに、昨夜、惚れました。

昨夜、観たんですよ。
映画「男はつらいよ フーテンの寅」。
1970年1月15日公開です。

ネットフリックスにあります。
寅さんシリーズの第3弾です。

観てね。

で、オレは彼女にこういった。

「じゃさ、息子は実家にあずけてきてさ、ママ、いっしょにやろうよ」

やらないとのこと。

ですよねーーー!!!!

051:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.271〜277

市街化調整区域だったらさ、結局ね、「立地的基準」のどれかに該当していなければ開発許可は出さないっていうことだからね。

開発許可なんて、出ないじゃん(笑)

なので、市街化調整区域の物件を広告するときは「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示しなければならぬ。

基本テキストの706ページをあとで見ておいてね。

ちなみに「16ポイント」というサイズは、1辺の長さが約5.6ミリメートルだそーです。

みなさんにお見せできなくてザンネンだが、そんな「市街化調整区域の販売チラシ」、ワタクシは束で持っております。
キャッチコピーがけっこう笑える。

いっしょに笑いたい。

で、広告には業者名が載っているから、どんな業者がこんなことをしているのか、気が向いたら(というか、そんな物好きな人がいれば、だか)、その業者が免許を受けている都道府県の都庁・県庁で、不動産業課とか、そんなような部署名になっていると思うけど、そこでその業者の「宅地建物取引業者名簿」を閲覧してきてね。

基本テキスト43ページを見直しておいてよ。
もうすっかり忘れてると思いますが(笑)

そうそう。

そういえば僕らもね、こないだウチの講師MIKI嬢(これから、みきち先生と呼称します。よろしくね)と都庁にいって、例のアレで業務停止処分となった、業界大手の「宅地建物取引業者名簿」を観てきました。

笑った。
すっげーよ、専任の宅地建物取引士の離職率。

やめれば採用、やめれば採用。
その勢いがすげーのなんの。

そのたんびに変更の届出だから、総務はたいへんだなーと、みきち先生と笑った。

若い衆よ、そんな会社に就職するんじゃないぞ〜!!

あ、でも試しに就職するのもいいかも。

人生、経験だぁ〜笑

050:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.267〜271

市街化区域での農業ヒッカケ!!

2020ベストセレクト・テーマ別問題集555の、以下。
これができればオッケー!!

【問12】の「選択肢2」
【問15】の「記述イ」
【問17】の「記述ウ」
【問23】の「記述ウ」
【問24】の「選択肢1」

やってみてねー。
ぜんぶいっしょでしょ〜\(^o^)/

しかしまぁー、試験を出す側も、飽きもせずにおんなじ趣旨での繰り返し出題。

そのお仕事、新鮮味がなくてつまんなくないっすか(←余計なお世話っすね)

なので、「これが出題されたのにできなかった」という出来事があったりすると「なぜだぁ〜」と他人を信じることができなくなったりする「おーさわせんせー」でありました。

読者のみなさん。
ポッドキャスト宅建をご活用くださるみなさん。

たとえばなんだけど、いまひらめいたんだけど、

きょう、書いたみたいなこれ。

【問12】の「選択肢2」
【問15】の「記述イ」
【問17】の「記述ウ」
【問23】の「記述ウ」
【問24】の「選択肢1」

名付けて、「ここだけやってね★テーマ別問題集の選択肢出題対応表」

みたいなのがあったらほしいですか?

どお???

049:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.261〜266

「開発行為」を行うには「開発許可」がいる。

これが毎年出題されるんですね。
出るんだからさ、やんなさいよ(笑)

でさ、第一種特定工作物のさ、「プラント」。

せっかくですので(←なにが・笑)、もはや若い衆にウケなくなった、往年の授業中でのギャクをご紹介しておきます。

「プラントといったらほら、あれですね、ギタリスト。」

・・・・それって、クラプトンでーす!!

これ、もうウケません。

あと、ついでですから、これも。

土地区画整理法での「換地・仮換地」のところでの、「カンチ、セックスしよ」もぜんぜんウケなくなった。

でね、当時、これらがウケていたとき(50代の同世代のみなさんが、つまり我々が、まだ30代だったころ)は、「クラプトン」ギャグに続けて、

「あ、ちがいますね、プラントっていったら、ほら、海にいるやつです。」

・・・・それはプランクトンでーす!!

もお見舞いしていた。
ぐはは。

あ、そうだ。そうそう。

「クラッシャープラント」のところで、「クラッシャーといっても、クラッシャー・バンバン・ビガロではないですねー」

とも言ってましたわ。

彼は我々より4〜5歳ほど年上でしたかね。

ほら、平成2年でしたっけ、東京ドームでの「ビガロ対北尾」を思い出します。
もちろん観に行きましたよ。

’90スーパー・ファイトIN闘強導夢
1990年2月10日・東京ドームの第10試合

現役バリバリのころの、クラッシャー・バンバン・ビガロ。

好きでした。

ちなみに北尾選手とは同い年でした。

おふたりのご冥福を、引き続きお祈り申し上げます。

048:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−2
基本テキストP.254〜256