【宅建ダ】賃貸借。令和２年10月の【問４】と令和２年12月の【問６】ができればよし!!

梅雨入りしたはずなんですけどねー!!

二十四節気の芒種（6月6日頃）の後の、壬（みずのえ）の日から梅雨で、梅雨はそれから31日間なのだそーです。

そんななか、本日のティーンエイジャーは「賃貸借」です。
借地借家法は次回ね。

とりあえず、この２問ができればよし!!

令和２年10月の宅建試験

【問４】建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和２年７月１日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

１　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。

２　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。

３　賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。

４　賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。

解答解説（正解３）

選択肢１と２は「賃借人の原状回復義務」から、選択肢３と４は「敷金」からの出題。選択肢１と２の「×」はすぐわかったでしょ。

１　×　「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」は、賃借人の原状回復の対象とはされていないよね。あと、「賃借物の経年変化」によるものもね。（621条、基本テキストP.572）

２　×　「賃借人の帰責事由の有無にかかわらず」じゃないよね。その損傷が借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、その損傷を原状に復する義務なし。（599条、622条、基本テキストP.572）

３　○　賃貸人は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」は敷金を返還しなければならない。なので、賃貸物の返還を受けるまでは返還を拒むことができます。（622条の２、基本テキストP.573）

４　×　賃借人のほうから「充当しろ〜」という請求はできません。賃借人が未払い賃料や損害賠償債務を履行しない場合、賃貸人はその敷金を債務の弁済に充てることができる。（622条の２、基本テキストP.574）

令和２年12月の宅建試験

【問６】ＡはＢにＡ所有の甲建物を令和２年７月１日に賃貸し、ＢはＡの承諾を得てＣに適法に甲建物を転貸し、Ｃが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　Ａは、Ｂとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Ｂの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってＣに対抗することはできない。

２　Ｃの用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、ＡはＢに対して、甲建物の返還を受けた時から１年以内に損害賠償を請求しなければならない。

３　ＡがＤに甲建物を売却した場合、ＡＤ間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はＤに移転する。

４　ＢがＡに約定の賃料を支払わない場合、Ｃは、Ｂの債務の範囲を限度として、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Ｂに賃料を前払いしたことをもってＡに対抗することはできない。

解答解説（正解１）

選択肢４の「○」はわかったかな。選択肢１〜３は、近年の改正点からの出題。解説を参照してみてね。

１　×　えーとですね、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができないんだけど、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。Ｃに対抗することができるよ。（613条、基本テキストP.568）

２　○　そうなんですよ。Ｃの用法違反により生じた損害賠償（契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償）は、貸主Ａが返還を受けた時から１年以内に請求しなければならない。（600条、基本テキストP.573）

３　○　これもそうですよね。建物の引渡し（借地借家法）による対抗要件を備えた不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人Ｄに移転する。（605条の２、基本テキストP.562）

４　○　賃借人（Ｂ）が適法に賃借物を転貸したときは、転借人（Ｃ）は、賃貸人（Ａ）と賃借人（Ｂ）との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人（Ａ）に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人（Ａ）に対抗することができない。（613条、基本テキストP.567）