【宅建ダ】好評連載中の「宅建デートは突然に！」今回は六本木で「高度利用地区」スタート
宅建ダイナマイト執筆人（粋に「しっぴっちゅー」と読んでね）が総力を結集して、なんとか『連載』を続けてることができておりますっ!!!
これもみなさんのおかげです。
どうぞみなさん、これからも温かいご声援をお寄せください。
もう一度いいますね。
お寄せください。
あ、そっか。
「ご声援をお寄せください」なんていうと「がんばってください」みたいなメッセージが来ちゃったりするかも。
となると、こちらもしかたがないので「ありががとうございます、がんばります」と事実上なにも言っていない年賀状のやりとりみたいな返信をしなきゃいけないのも手間なので、具体的にお寄せいただく「ご声援」はこれです。
▼クリックしてちょ（閲覧数アップのため）
https://san-tatsu.jp/articles/190907/
クリックするだけで、読まなくてもだいじょうぶです。
この「だいじょぶです」っていう言葉、たまに若い衆（粋に「わけーし」と読んでね）からよく聞くので、オレも「だいじょうぶです」を真似てみた。
あ、あれだ、もっとバカっぽく「だいじょぶでぇーす」みたいに言わなきゃそれらしくないね。
すみません。
あ、そうだこないだね、ファーストフードでハンバーガーを食おうと思い、ポテトだかサラダだかがセットになっているのもあったんだけど、適当にドリンクとサイドメニューとを単品で頼んだら「いま○○セットがありましてセットのほうがお得ですのでセットにしますね」といわれたんだけど「オレ、人生お得じゃなくていいです」と、多分マニュアルにないような返答をしてみた。
すると彼女はにっこり笑って（むかしはスマイル０円とほんとに書いてあったのだよ）、オレにこういった。
だいじょぶですかぁー？
たぶん、いま思えば「セットじゃなくてもいいんですよね」という意味だったんだろうと思うのだが、そんときオレは「あなたのアタマだいじょぶですか？」と聞かれたのかと思い
だいじょぶです。
と答えた。
さて、今回の『連載』はこれだが。
▼麻布十番と六本木で「高度利用地区」「土砂災害警戒区域」をみてみよう
https://san-tatsu.jp/articles/190907/
さっきクリックしなかったキミ、クリックしてくれというお願いの意味、理解してるかな。
ちょっと話がそれるが、たまに若い衆から丁寧語と尊敬語と謙譲語がキモチ悪い感じでミックスされた、まったくメールに慣れてなさそうなメールがくるでしょ。
こないだも
○○がダイナマイト宅建合格スクールによろしいかと思いますのでご理解ください。
というのが来た。
そっか、オレたちって「ダイナマイト宅建合格スクール」っていう名前だったんだ。
「よろしいかと思います」とはありがたい。
「あのさ、あんたバカだからわかってないと思うけど、こっちがいいよ」ということですね。
ほんとにご親切にありがとうございます。
で、そういったことを「ご理解ください」と。
「あんた、バカだからわからないかもしれないけど、がんばって理解してね」ということなのであろう。
なるほどたしかに。
・・・こちらの本質を見抜かれた感じがして、意外と好き。
オレも還暦前の、意外といい年をしたオトナなので、ビジネスマナーとして、いただいたメールには返信しないと。
ぽち。
いま送信したよ。
「おっけー。理解しましたぁ〜♥」
あ、そんでな。
この『連載』は宅建に関心がある人にだけ向けてというわけにも行かず、というか、ふつうの人は宅建ネタなんて興味ないんで、なのでこのblogでは宅建にちょっと寄せてみたいんだけど、あのね、いちおうね、今回のテーマは「高度利用地区」と「市街地再開発事業」だ。
・・・と、その前に。
あのさ、「高度地区」と「高度利用地区」のちがいって、ちゃんとわかってる？
せっかくなので（笑）、少し宅建に寄せますので、そこらへんをちょっと復習。
まず「高度地区」。
高度地区は「用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区」（都市計画法第9条第17項）だよね。
で、この都市計画法の規定を受けて建築基準法第58条では「建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない」だ。
この高度地区なんだけど、戦前からあった規定だ。
高度地区は「高さ」のコントロールだけに特化していて、「建築物の高さの最高限度は○○ｍまでにせよ」と規制している。
最低限度というのもあることはあるが、あんまり見かけないかな。
住宅街の環境保護とか、そっちのほうがメイン。
いずれにせよ、その地区で超高層タワーを建てろという再開発系ではない。
今回は港区が舞台だったので、港区の都市計画図で見てみると。
▼高度地区の情報はここに載っている。
▼都市計画図で、こと細かに、その高度地区での建築物の高さの最高限度を定めている。
▼なので、こんなサイズ感での建築となる。
一方、高度利用地区のほうなんだけど、高度利用っていうことだから、単なる「高さ」のコントロールではなくて、そこに高層ビルをドドーンと建てようという魂胆。
高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、
①建築物の容積率の最高限度及び最低限度
②建築物の建蔽率の最高限度
③建築物の建築面積の最低限度
④壁面の位置の制限
を定める地区（都市計画法第9条第18項）。
「容積率の最低限度」を定めるということだから、これ以上でかい建物を建てろ、ということ。
建築面積もそうだよね。
最低限度ということだから、これ以上でかい建物を建てろ、ということ。
でね、定義に「都市機能の更新」という言葉が入っているでしょ。
都市機能の更新とは、つまりは、スクラップ＆ビルドだ。
「スクラップ＆ビルド」とは、老朽化したり陳腐化したりして物理的または機能的に古くなった建物、設備を廃棄し、最新の施設・設備に置き換えること。
いったんぶっ壊して作り直す。
なので「再開発」という言い方もできる。
終戦直後からのバラック（←若い衆は、わかる？？）が密集して立ち並んで劣悪な環境（スラムとも。下水道なども整備されてないのでウンコを川に流すなど）を形成しているエリアが都内のそこかしこにあったんだけど、少し国力が回復してきたので、そこに「都市計画」を投入してなんとかしてみようかと。
終戦直後の木造密集のバラック＆スラム状態から復興できていない都会の一定規模以上の一等地（ここ六本木など）に小さめの建蔽率を定め、となると建物自体は、敷地面積に対してはかなりスリムな一定規模以上のタワーになる。
壁面の位置は、道路や隣地から15m下がって、みたいな。
タワーのまわりに公開空地も確保できる。
「土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新」をとはそういう意味合いだ。
つまり、ゆったりとした敷地に、だぶついている（緩和された）容積率（延べ面積）を思いっきり真ん中に寄せて上げた感じでドドーンとタワーを建ててね、ということ。
まさに乳寄せブラの原理だ。
こないだ女子大生ふたりに「バラックとかスラムとか、あとは闇市とかって知ってる？」と聞いてみたら、「いちおう」「なんとなく」と言ってた。
そんなワケで、環境保全的な、単に「高さ制限」をしているに過ぎない高度地区は戦前からあったのに対し、高度利用地区は世の中に余裕ができてからとなるので、昭和44年（1969年）に施行だ。
▼このころだよ。
ということで、高度利用地区と、都市再開発法の「市街地再開発事業」はセットになっているんだけど、そのあたりは『連載』でも読んでくれたまえ。
ちなみに。
▼「新宿区高度利用地区 指定方針及び指定基準」によると
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000188419.pdf
高度利用地区の指定対象区域の基準として
「枢要な商業地、業務地又は住宅地として高度に土地利用を図るべき区域 にあって、土地の効率的な利用ができない地区で、土地の健全な高度利用を促進すべき区域」
とか
「敷地が細分化されていること、公共施設の整備が不十分なこと等により 土地利用の状況が著しく不健全な地区であって、都市環境の改善又は災害の防止等の観点から土地の健全な高度利用を図るべき区域」
とか。
つまり、さっきも言ったけど、終戦直後に立ち並んじゃった木造密集地で、いまはそこが一等地となってて、「もしかしたらそこ、再開発したほうがいいんじゃね？」みたいなところだな。
再開発してこうしようぜ的な方針は都市計画法の「高度利用地区」にて、具体的なプロジェクトの進行は都市再開発法の「市街地再開発事業」にて、ということなのだよ。
▼港区の都市計画図でいうとこれ。
▼六本木ヒルズになっているところが高度利用地区だ。
▼現地の案内板に書き加えてみると
・・・という感じで、今回の連載もお楽しみください。
今日の動画
▼問14解説【夏から宅建】宅建合格応援企画「よく出る問題333」