044:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.232〜240

日本全国

都市計画区域(まずは都市計画区域)

都市計画(プラン)

まずこれね。

都市計画(プラン)の、まずは手始めに「都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する」というのがある。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける。

で、その市街化区域のなかに用途地域を定める。

・・・みたいな話なんだけど、講義中、ほんとにしつこく「都市計画図を入手してね」と言っております。

まずは自分の住んでいる街の都市計画図を見てみましょう。

そうすると、一発でいろんなことがわかりますからね。

たとえば。

自分の住んでいる街に、高度利用地区は指定されていますか?

特別用途地区はどうでしょう。
もし特別用途地区が指定されているとしたら、どんな内容の特別用途地区でしょうか。
都市計画図には細かく載っていないので、ネット検索してみてね。

あとはそうだな、高層住居誘導地区と特例容積率適用地区。

この2つは、みなさんの住んでいる街にはないです。

というのも

高層住居誘導地区が指定されているのは2ヶ所。
東京の港区の芝浦(芝浦アイランド)と、江東区の東雲(東雲キャナルコート)だけ。
高層住居を建てるために高さ制限などが緩和されています。

現在だと「ほんとに?」と思いますが、確か平成9年くらいだったかな、都内からどんどん郊外に人口が流出しておりまして、なので「この状況だとけっこうやばくね?」みたいなことになりまして、都内に人を呼び戻そうと、

そのためには高層住居を建てようと。
なんとかして人口流出を食い止めようと。

というようなことが背景にあっての、平成9年スタートの「高層住居誘導地区」です。

で、「特例容積率適用地区」は、東京・丸の内の1ヶ所だけ。

JRが自分の敷地で使わない容積率(丸の内の東京駅舎の上空)を、三菱地所に売却。
三菱地所は、自分の敷地に買った容積率を積み増して、新丸の内ビルディングを建築したのでありました。

ちなみにですね、2020年(令和2年)1月14日(火)の読売新聞。10面の「時代の証言者」光の世界を開く 石井幹子さんのインタビュー記事で、「今度は、東京駅の赤レンガ駅舎をライトアップしてほしいという依頼がありました。当時の国鉄からです」というくだりがあります。

記事中に「赤レンガ駅舎」の説明がありまして、少し長くなりますが、以下、引用させいただきます。

「赤レンガ駅舎は東京駅丸の口に立つ。明治、大正に日本建築界をリードした辰野金吾の設計で大正時代はじめに出来た。第2次世界大戦の空襲で被災した。戦後の修復は突貫工事で、3階建てを2階建てにするなど大幅な変更も加えられた」

そして、そんな赤レンガ駅舎は復元されることに。

「復元工事は2007年〜12年に行われた。巨額の工事費は、駅舎を低層に抑えたことで余った「高層化の権利」を有償で近隣ビルに移転して賄った」

おー!!!
すっげーわかりやすいっ!!!
そうなのそうなの、そういうことなのよ、特例容積率適用地区は!!!

・・・と、ひとり感動したのでありました。

がしかし。

かようなこととしだいで、あまり一般的(全国的な話)ではないので、上記2つは試験に出ないでしょう。

・・・の割には、けっこうしゃべっています。なぜなら、この手の話(都市計画・街づくり)が好きだがらです。

043:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.226〜231

商業系の用途地域で、近隣商業地域っていのがありますよね。

近隣。
きんりん、ですね。
これが言えると、後が続きます。

で、工業系は準工業・工業・工業専用だから、続けて言うと

じゅんこうこうぎょうこうぎょうせんよう。

商業系で「きんりん」、工業系だと「じゅんこう」

このふたつが言えると、すっと続きます。

では、住居系からあわせていきましょう。
いくよー

リピートアフターミー〜

おーさわ:ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

えぶりばでぃ:ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

おーさわ:きんりんしょうぎょうしょうぎょうちいき

えぶりばでぃ:きんりんしょうぎょうしょうぎょうちいき

おーさわ:じゅんこうこうぎょうこうぎょうせんよぉ〜

えぶりばでぃ:じゅんこうこうぎょうこうぎょうせんよぉ〜

・・・ということを、飽くことなく、講師生活32年目の本日もやっております。

042:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.224〜225

おまたせしましたぁ〜。
用途地域の登場です。

市街化区域には用途地域を指定します。
で、用途地域に重ねて、特別用途地区などを指定します。

ではみなさん、リピートアフターミー

そぉーれ〜

区域の中に地域を入れる、地域の上に、地区を置く

はいっ!!!

さて用途地域ですが、全部で13種類。
具体的は住居系8種に商業系3種、工業系2種。

みなさん、どうぞみなさんのお住まいの地域の都市計画図をご入手くださいね〜。
みなさんの街、どのような用途地域が指定されていますかぁ〜。

ではまず、住居系の用途地域。

第一種・第二種というのがありますね。

イッシュニシュイッシュニシュイッシュニシュジュンデン。

第一種・第二種は3クールです。
そのあとは、じゅん、でん。

わんつーわんつーわんつーじゅんでん。

せーの。

わんつーわんつーわんつーじゅんでん。

ね。

で、わんつーのとこ、中身でみると低層低層・中高層中高層・住居住居・準・田。

だから、いくよー。
リピートアフターミー

ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

ではもういっちょ
そーれ

ていていちゅうちゅうじゅうきょじゅうきょじゅんでん

・・・・ということで、書くのがたいへんなので、音声講義を聞いてね〜\(^o^)/

041:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.218〜223

準都市計画区域っていうのもありまして。
P.223の写真を見てもらいたんだけど、まだ準都市計画区域の写真がありません。
都内にないんだよねー。
なのでみなさんのほうで、近所に「準都市計画区域」がありましたら、界隈の風景写真を撮ってきて〜。
そういえばこないだ、和歌山県の白浜に行ったんだけど、もちろん平日にぶらぶら。
市役所に行って都市計画図を買ってきました。
そしたら、ありましたよ「準都市計画域」が。
行ってみようかなと思ったんですけど、遠かったので(笑)

それよりもなによりも、そうそう、「市街化区域」と「市街化調整区域」ね。
定義をがっちり理解しといてね。

市街化調整区域の販売チラシ、みんなに見せたい。
かなり笑えます。
めっちゃおもしろい。

それにしても、こんなチラシで市街化調整区域を買っちゃう人もいるんでしょうね。
そりゃ激安ですよ。

家が建たないだもんねー。
ぐはははははー。

youtubeで市街化調整区域のチラシネタで業者をおちょくっているのもあるから、ヒマだったら見てみてねー。

で、ネット検索してみたんだが、平成29年3月の時点で、日本全国の都市計画域は約1,000くらいあるみたいで、で、この都市計画区域がすべて市街化区域・市街化調整区域に区域区分されているわけではなくて

・区域区分されている都市計画域
・区域区分していない都市計画区域

にわけることができます。

「区域区分していない都市計画区域」を非線引き都市計画域というよ。

・・・みたいなことは、基本テキストでベンキョーしといてね。

040:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.215〜217

さて今回からpart2:法令上の制限編でございいます。
問15から問22の全8問。

ちなみに令和元年度での「出題」も例年どおりで、あいかわらずの、がちがち本命の鉄板・銀行レースです。

問15:国土利用計画法
問16:都市計画法(都市計画全般)
問17:都市計画法(開発許可)
問18:建築基準法
問19:建築基準法
問20:宅地造成等規制法
問21:土地区画整理法
問22:農地法

出題も、ほぼ過去問と同趣旨での繰り返し出題〜\(^o^)/。
なので、ここを負け越すと優勝(合格)はありません。
宅建ダイナマイトの調べですが、3勝5敗で合格率はゼロかな(←含みをもたす・笑)

ということで、宅建業法に続きまして、ガンガンやって高得点でぶっちぎり合格をめざしていきましょう。

ちなみにですが。
宅建業法20問中「18点」取れた
法令制限8門中「7点」取れた

・・・となると、これで25点。
さぁ残り22問で「10点」取れればあこがれの「35」だぁ〜\(^o^)/

ということで、法令上の制限編のスタートです。
まずは都市計画法。

今回は「都市計画区域」を取り上げます。
はじめに「都市計画区域」ありき。
とにもかくにも「都市計画区域」の指定がないと、話が始まりませぇ〜ん!!

039:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

【追録】です。

成年被後見人等の権利の制限に係る措置の適正化等を図るための関係法律の整備に関する法律の施行に伴い、基本テキストを訂正します。

ーーーーーー

〔概要〕

宅建業の免許と宅建士の資格登録での欠格事由であった「成年被後見人・被保佐人」が「心身の故障により宅建業・宅建士の事務を適正に営むことができない者(国土交通省令で定める)」となった。

「心身の故障により宅建業・宅建士の事務を適正に営むことができない者」として、国土交通省令では「精神の障害により宅建業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者」としている。

ーーーーーー

〔背景〕

「成年被後見人や被保佐人の人権が尊重され、成年被後見人及び被保佐人であることを理由に不当に差別されることのないよう、成年被後見人及び被保佐人に係る欠格条項その他の権利の制限に係る措置の適正化を図る」という意図で、成年被後見人や被保佐人だからといって、一律に免許や登録の欠格事由とはしないことになりました。

心身の故障の程度を個別に判断して、免許や登録の可否を決めることになります。

そのため、「精神の障害により宅建業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者」には該当しないことを証する根拠として、知事や大臣は、免許・登録の申請に際し「必要と認める書類」を提出させることができます。

ーーーーーー

〔必要な書類〕

以下のいずれかの書類

1:成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書並びに市町村の証明書

2:契約の締結及びその履行にあたり必要な認知、判断、意思疎通を適切に行うことができる能力を有する旨を記載した医師の診断書

〔例〕
成年被後見人や被保佐人ではないとする上記1の書類が提出できない(成年被後見人か被保佐人だった)としても、上記2の医師の診断書を提出することにより、免許・登録が可能となる。

ーーーーーーー

上記を踏まえ、以下、該当部分を訂正します。
お手数をおかけしまして、誠に申し訳ございません。

ーーーーー

53ページ ページ上方、「〔1〕残念ながら能力や信用がない場合」の下の囲み内

[誤] ①成年被後見人
②被保佐人
③破産者で……

[正] ①心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者(国土交通省令で定める)
②破産者で……

ーーーーー

53ページ ページ上方、「〔1〕残念ながら能力や信用がない場合」の囲み内の下、本文

[誤] ①の成年被後見人や②の被保佐人は、part3権利関係1にて。彼らはいずれも単独で不動産の取引ができない。
③の破産の……

[正] ①は「精神の障害により宅建業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者」と定められているよ。彼らは単独で不動産の取引ができない。
②の破産の……

ーーーーー

53ページ ページ上方の側注「プラスα」の文末
[誤] もあるが、被補助人は欠格事由とはなっていない。

[正] もある。

ーーーーー

69ページ ページ上方の例示「(1)残念ながら能力や信用がない場合」の囲み内

[誤] ①成年被後見人 ②被保佐人 ③破産者で復権を得ない者

[正] ①心身の故障により宅建士としての事務を適正に営むことができない者(国土交通省令で定める) ②破産者で復権を得ない者

ーーーーー

80ページ ページ上方、「かみくだき」表内、「死亡等の届出事由」列
[誤] ②成年被後見人となった
③被保佐人となった
④破産した、……

[正] ②心身の故障により宅建士としての事務を適正に営むことができない者となった
③破産した、……

ーーーーー

80ページ ページ上方、「かみくだき」表内、「届出義務者」列

[誤] 成年後見人
被保佐人

[正] 本人又はその法定代理人若しくは同居の親族

ーーーーー

以上です。
お手数をおかけしますこと、重ね重ねになりますがお詫び申し上げます。

どうぞよろしくお願いいたします。

【合格体験記】やべっち。女性社長と妻と。合格感謝!!!

やべっち氏より合格体験記をいただきました。
ありがとうございます。

あらためまして、合格おめでとうございます!!

では、合格体験記です!!!

女性社長、かく語りき。

3年前に友人(公認会計士)と何かのきっかけで宅建を受けようと話になったのが宅建を本格的に勉強するきっかけになりました。

更に遡ること2年、某社のテキスト(分冊できるので便利?)を買ってちょっと勉強してみたことがありましたが、イラスト等きれいではありましたが、きれいにまとまりすぎているので頭に引っかからないので、「こりゃ向かないのだろう」と受験そのものを見送った記憶もあったのでどうせ勉強するなら受かった人に聞いてみようと、FPを一緒に勉強して今は宅建業を営む友人の女性社長に聞いてみたところ、大澤先生のテキストを紹介されたのが始まりです。

最初の年、まぁ適当にやってそれなりになるだろうと高をくくっておりテキストを2~3回読み過去問を数年分やって本番に臨んだところお察しの通り25点とお布施の仲間入りでした。

講師大澤茂雄
おーさわ

ちなみにですが。
一般的なお話として、いわゆる教科書は、どうしてつまらないのかというと・・・

それは、淡々と、単に事後的な説明だけが書いてあるからです。

〇〇○は、●●●です。
▲▲▲は、■■■となっています。

○○○がイメージできない。
▲▲▲っていわれても、なんだかなぁ。。。

なので、何度も読み返してみても、言葉が素通りしていくだけ。
やべっちさんのいう通り「きれいにまとまりすぎているので頭に引っかからない」となる。

そりゃもちろん物量(ページ数など)の関係もあって、書籍ではそのような記述(きれいにまとめる)のも致し方がないが。
ならばどうすればいいか。

いちおうですね、心がけているのは

どうしてそのような規定が必要となったのか。世の中がどうしてそれを求めたのか。肉声で伝えらえるときは、それを伝える。

例:宅建業法
■営業保証金や保証協会制度
■手付金等の保全措置
■クーリング・オフ制度、とか。

そして妻の、叱咤激励。

翌年、妻と相談したところ、「どうせやるなら多少お金かけてでもちゃんと勉強しろ!」と檄を飛ばされキンたくに参加しました。

なんちゃってWikipedia

「キンたく」とは
正式名称は、夏スタートの「インプレス宅建士合格講座 短期演習ゼミ」。

開催日時が金曜の夜(19時30分〜21時30分)の宅建講座であるため「キンたく」と、宅建ダイナマイト側で勝手に称している。
公式的な略称ではないものの、講座主催のインプレス社は黙認している模様。

ちなみに、宅建ダイナマイト側では、4月からインプレス社で開講している月曜の夜の宅建講座は「マンたく」と称している。

なお、宅建ダイナマイト側では「マンたく」を受講している受講生を「マンター」、「キンたく」を受講している受講生を「キンター」と称しているが、こちらはまったく定着していない。

8月からスタートと短期決戦のため効率よい勉強方法とポイントをついた講義がよく、先生のある意味での適当さが面白く楽しみながら学習が進みました。
そのまま試験に臨むのですが当日はやたら頭痛がして、試験問題が全く頭に入らない。
権利関係の長文を読むのが辛く、宅建業法の短めの文章でもピンとこない状態。
時間がギリギリの3分前に何とか一通り終わらせたもののなんとも不完全燃焼でした。

結局30点でまったく届かず2回目のお布施となってしまいました。

そしてついに、40点オーバーの完全優勝!!!

令和最初の年の試験となる3年目、さすがに今回合格できなかったらもうやめようと腹を決めて4月ごろから民法を中心に勉強を開始しました。

毎日のように音声を聞いていると秋ぐらいから言われる内容が「そういうものなんだ」から「そらそうだよな~」って感覚が変わってきました。

もう一度キンたくに参加、講義は2年目となると理解の確認と不足している部分の補填が中心でした。
先生の民法に対する心構えとして「各論を見るよりも抽象度を上げて俯瞰するようにした方が良い」というアドバイスが妙にしっくりきてそれが権利関係への理解が深まった結果でした。

3年目の結果は権利関係10問中8問正解でトータル40点オーバーの余裕の合格でした。
自己採点後、ホッとしたというのが一番の感想でした(とはいえ合格発表までの6週間は長かった)。

合格証書が送られてきたときにはじめて嬉しさがこみ上げてきました。
最高のクリスマス&年越しを味わえました。

耳が空いている移動中はほぼ音声講義を聞いていたので、「無いと寂しい」と2年目に一緒に受験した同志が話していたのがわかる気がします。

大変にお世話になりましたありがとうございます。
また今後ともお付き合いよろしくお願いします。

講師大澤茂雄
おーさわ

やべっちさん
合格おめでとうございます。
やりましたね〜\(^o^)/
講座中は、こちらこそ、Webの相談などなど、いろいろアドバイスくださりありがとうございました。
これからもおつきあいのほど、どうぞよろしくお願いいたします。

登録実務講習での再会、楽しみにしていまーす〜\(^o^)/

038:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part1:宅建業法
宅建業法−6
基本テキストP.199〜207

【section5】住宅瑕疵担保履行法

1 住宅瑕疵担保履行法ってなに?
〔1〕住宅品確法と住宅瑕疵担保履行法の関係
〔2〕資力確保措置の方法
〔3〕住宅販売瑕疵担保保証金の供託
〔4〕供託所の説明について
〔5〕住宅販売瑕疵担保責任保険の締結
〔6〕供託などの状況についての届出義務と契約締結の制限
〔7〕罰則

ここはさ、誰でも得点できるから。
だってさ、すべて、過去問と同趣旨での繰り返し出題。
もしかしたら、受験生をバカにしてるのかも。

でもいっか。
得点できるからね。

あ、だらね、「できない」なんて言ったら、お仕置きよぉ〜\(^o^)/

037:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part1:宅建業法
宅建業法−6
基本テキストP.199〜207

3 宅建士に対する監督処分
〔1〕監督処分をする者
〔2〕宅建士証の提出・返納

4 宅建士への監督処分
〔1〕指示処分と事務の禁止処分
〔2〕登録の消除処分

5 行政指導や報告及び検査など
〔1〕指導等(指導・助言・勧告)
〔2〕内閣総理大臣との協議
〔3〕報告及び検査

宅建士になったら、名義貸し。
楽しみだなぁ〜。
ついでに、監督処分も受けちゃってみて〜。
楽しみだなぁ〜。

と不謹慎なことをいい続けて、はや30年以上(笑)
これからも、あらためません〜\(^o^)/

036:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part1:宅建業法
宅建業法−6
基本テキストP.194〜199

【section4】監督処分と罰則

1 宅建業者に対する監督処分
〔1〕公開による聴聞・監督処分の公告
〔2〕監督処分をする者

2 宅建業者への監督処分の種類
〔1〕指示処分
〔2〕業務の停止処分
〔3〕免許の取消処分

宅建業者の監督処分は3つ。

・指示処分
・業務停止処分
・免許の取消処分。

高校あたりで考えると

・親呼び出し
・停学処分
・退学処分

となりますでしょーか。