044:音声講義「ポッドキャスト★ダイナマイト宅建♪」

part2:法令上の制限
法令上の制限−1
基本テキストP.232〜240

日本全国

都市計画区域(まずは都市計画区域)

都市計画(プラン)

まずこれね。

都市計画(プラン)の、まずは手始めに「都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する」というのがある。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける。

で、その市街化区域のなかに用途地域を定める。

・・・みたいな話なんだけど、講義中、ほんとにしつこく「都市計画図を入手してね」と言っております。

まずは自分の住んでいる街の都市計画図を見てみましょう。

そうすると、一発でいろんなことがわかりますからね。

たとえば。

自分の住んでいる街に、高度利用地区は指定されていますか?

特別用途地区はどうでしょう。
もし特別用途地区が指定されているとしたら、どんな内容の特別用途地区でしょうか。
都市計画図には細かく載っていないので、ネット検索してみてね。

あとはそうだな、高層住居誘導地区と特例容積率適用地区。

この2つは、みなさんの住んでいる街にはないです。

というのも

高層住居誘導地区が指定されているのは2ヶ所。
東京の港区の芝浦(芝浦アイランド)と、江東区の東雲(東雲キャナルコート)だけ。
高層住居を建てるために高さ制限などが緩和されています。

現在だと「ほんとに?」と思いますが、確か平成9年くらいだったかな、都内からどんどん郊外に人口が流出しておりまして、なので「この状況だとけっこうやばくね?」みたいなことになりまして、都内に人を呼び戻そうと、

そのためには高層住居を建てようと。
なんとかして人口流出を食い止めようと。

というようなことが背景にあっての、平成9年スタートの「高層住居誘導地区」です。

で、「特例容積率適用地区」は、東京・丸の内の1ヶ所だけ。

JRが自分の敷地で使わない容積率(丸の内の東京駅舎の上空)を、三菱地所に売却。
三菱地所は、自分の敷地に買った容積率を積み増して、新丸の内ビルディングを建築したのでありました。

ちなみにですね、2020年(令和2年)1月14日(火)の読売新聞。10面の「時代の証言者」光の世界を開く 石井幹子さんのインタビュー記事で、「今度は、東京駅の赤レンガ駅舎をライトアップしてほしいという依頼がありました。当時の国鉄からです」というくだりがあります。

記事中に「赤レンガ駅舎」の説明がありまして、少し長くなりますが、以下、引用させいただきます。

「赤レンガ駅舎は東京駅丸の口に立つ。明治、大正に日本建築界をリードした辰野金吾の設計で大正時代はじめに出来た。第2次世界大戦の空襲で被災した。戦後の修復は突貫工事で、3階建てを2階建てにするなど大幅な変更も加えられた」

そして、そんな赤レンガ駅舎は復元されることに。

「復元工事は2007年〜12年に行われた。巨額の工事費は、駅舎を低層に抑えたことで余った「高層化の権利」を有償で近隣ビルに移転して賄った」

おー!!!
すっげーわかりやすいっ!!!
そうなのそうなの、そういうことなのよ、特例容積率適用地区は!!!

・・・と、ひとり感動したのでありました。

がしかし。

かようなこととしだいで、あまり一般的(全国的な話)ではないので、上記2つは試験に出ないでしょう。

・・・の割には、けっこうしゃべっています。なぜなら、この手の話(都市計画・街づくり)が好きだがらです。

大澤茂雄

投稿者: 大澤茂雄

正直に申します。私は「宅建受験講座」が大好きです。もうちょっと具体的にいいますと、「宅建受験講座」で取り扱う「法律」が好きです。民法をはじめ借地借家法、区分所有法、不動産登記法。そして宅建業法から、都市計画法や建築基準法などなど。おおげさにいえば「愛している」という感じでしょうか。

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